Mietflä­chen für Wohnungen (Wohnflä­chen­ver­ord­nung)

Zur Berech­nung von Wohnflä­chen wird üblicher­weise die Verord­nung zur Berech­nung der Wohnfläche (Wohnflä­chen­ver­ord­nung – WoFIV) vom 25.11.2003 nach dem Wohnraum­för­de­rungs­ge­setz angewendet. Diese Verord­nung ersetzt die bis dahin für preis­ge­bun­denen Wohnungsbau gültigen §§ 42 bis 44 Zweite Berech­nungs­ver­ord­nung – II​.BV.

Die DIN 283 für Wohnungen als anerkannte Berech­nungs­me­thode ist 1983 zurück­ge­zogen worden.

Die DIN 277:2005/DIN 277-1:2016 für die Berech­nung von Grund­flä­chen im Hochbau enthält keine eigen­stän­digen Regelungen zur Wohnflä­chen­be­rech­nung. Sie definiert Grund­flä­chen ohne eine Bewer­tung der Flächen.

Seit 01.05.2012 gibt es auch die Richt­linie zu Mietflä­chen für Wohnraum (MF/W) von der Gesell­schaft für immobi­li­en­wirt­schaft­liche Forschung e. V. (gif). Diese ergänzt die gif-Richt­linie zur Berech­nung von Mietflä­chen für gewerb­li­chen Raum (MF/G) und erleich­tert in gemischt genutzten Objekten die Vergleich­bar­keit der Mietflä­chen. Gleich­zeitig soll die MF/W mehr Trans­pa­renz schaffen und auch Anfor­de­rungen „neuer Wohnformen“ berücksichtigen.

In der Praxis wird für die Berech­nung der Mietfläche einer Wohnung (Wohnfläche) in der Regel auf die Wohnflä­chen­ver­ord­nung zurück­ge­griffen, auch wenn diese nur für die Berech­nung von Wohnflä­chen nach dem Wohnraum­för­de­rungs­ge­setz vorge­schrieben ist.

Mit dem Urteil des Bundes­ge­richts­hofes BGH vom 24.03.2004 wird klarge­stellt, dass die Anwen­dung der Wohnflä­chen­ver­ord­nung auch für freien Wohnraum maßge­bend und eine entspre­chende still­schwei­gende Verein­ba­rung der Vertrags­par­teien im Zweifels­fall anzunehmen ist, wenn keine andere vertrag­liche Regelung vorliegt (so auch im BGH-Urteil vom 23.05.2007).

Das BGH-Urteil vom 24.03.2004 zur Abwei­chung der tatsäch­li­chen von der angege­benen Wohnfläche im Mietver­trag hat dieser Verord­nung zusätz­liche Bedeu­tung gegeben. Liegt eine Abwei­chung um wenigs­tens 10 Prozent vor, ist der Mieter zur Mietmin­de­rung berechtigt.

Gemäß BGH-Urteil vom 18.11.2015 hat eine Mieterhö­hung auf der Basis der tatsäch­li­chen Wohnfläche zu erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietver­trag eine abwei­chende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abwei­chung von der tatsäch­li­chen Wohnfläche ist.

Als wesent­li­cher Vorteil gegen­über der 277:2005/DIN 277-1:2016 gelten die klaren Aussagen in der Wohnflä­chen­ver­ord­nung zur Anrechen­bar­keit:

  • Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund­fläche aller Räume, die ausschließ­lich zur Wohnung gehören.
  • Zugehö­rende Räume mit Teilan­rech­nung: Winter­gärten, Schwimm­bäder, nach allen Seiten geschlos­sene Räume
  • Anrech­nung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu einem Viertel bis höchs­tens zur Hälfte
  • Nicht zur Wohnfläche gehörende Räume: Zubehör­räume; Räume, die nicht den Anfor­de­rungen des Bauord­nungs­rechtes an ihre Nutzung entspre­chen; Geschäftsräume
  • Ermitt­lung der Grund­flä­chen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorder­kante der Bekleidung
  • Anrech­nung von Grund­flä­chen in Abhän­gig­keit von der lichten Höhe vollständig, zur Hälfte oder gar nicht
  • Außer Betracht bleibende Flächen: Schorn­steine, Mauer­vor­lagen, freiste­hende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,10 qm Grund­fläche und mehr als 1,50 m Höhe
  • ohne Ansatz: Treppen und Treppen­an­sätze mit mehr als 3 Steigungen
  • ohne Ansatz: Türni­schen, Fenster- und Wandni­schen, die nicht zum Fußboden reichen oder nicht mehr als 0,13 m tief sind

Wohnflä­chen­be­rech­nung für Aufent­halts­räume im Dachgeschoss

Im ersten Schritt ist die Zuläs­sig­keit als Aufent­halts­raum nach der Bauord­nung festzu­stellen, da als Aufent­halts­raum unzuläs­sige Räume nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV von der Wohnflä­chen­be­rech­nung ausge­schlossen sind.

In Hessen gilt für Aufent­halts­räume § 50 der Hessi­schen Bauord­nung vom 07.07.2018:

Absatz 1: Aufent­halts­räume müssen eine lichte Raumhöhe von mindes­tens 2,40 m, in Keller- und Dachge­schossen von mindes­tens 2,20 m haben. In Dachge­schossen muss diese Raumhöhe über mindes­tens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche vorhanden sein; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht.

Im zweiten Schritt ist dann die Grund­fläche der Räume zu ermit­teln, wobei auch die Raumteile mit einer lichten Höhe von mindes­tens 1 m zu berück­sich­tigen sind, auch wenn sie bei der Feststel­lung der Zuläs­sig­keit des Raumes als Aufent­halts­raum außer Betracht bleiben.

Anrechen­bar­keit von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Aus der amtli­chen Begrün­dung zur Wohnflächenverordnung:

Eine Abwei­chung von der Regel­an­rech­nung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn beson­dere Umstände des Einzel­falls dies rechtfertigen.

Die Anrech­nung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbe­son­dere bei beson­ders guten Lagen oder aufwen­digen Balkon- oder Terras­sen­ge­stal­tungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse führen als im Normal­fall gegeben.

Auch Abwei­chungen nach unten sind in Ausnah­me­fällen denkbar, etwa wenn ein Balkon auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr einge­schränkt nutzbar ist (beispiels­weise Erdge­schoss- bzw. Hochpar­terre­lage an stark befah­rener Straßenkreuzung).

Referenzen für Wohnfläche:

Baufeld 26 im Europaviertel
Hatters­heimer Straße, Idsteiner Straße, Frank­furt am Main

  • Auswahl von 76 Wohnungen zur Kontrolle vertrag­li­cher Festlegungen
  • Örtli­ches Aufmaß nach Wohnflä­chen­ver­ord­nung im Endzustand
  • Einzel­nach­weise der Wohnfläche für jede Wohnung

Mehrfa­mi­li­en­wohn­haus mit 7 Wohnungen
Richard-Wagner-Straße, Frank­furt am Main

  • Aufmaß Wohnfläche nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung in jeder Wohnung
  • Flächen­be­rech­nung und Nachweis Grund­fläche und Wohnfläche für jede Wohnung
  • Anfer­ti­gung Messungs­nach­weis, Berech­nung und Dokumen­ta­tion zur Ermitt­lung der einzelnen Wohnflächen

Palais an den Höfen – 80 Wohnein­heiten und 12 Townhäuser
Gerber­mühl­straße, Frank­furt am Main

  • 133 Wohnungen
  • Örtli­ches Aufmaß zur Bestim­mung der Wohnfläche
  • Wohnflä­chen­nach­weise in Plänen und Tabellen für jede Wohnung und für das Gesamtobjekt

Wohnhaus MainTor Patio – 92 Wohnungen
Seckbä­cher Gasse, Frank­furt am Main

  • 92 Wohnungen (1.OG bis 7.OG)
  • Wohnungs­aufmaß nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung in jeder Wohnung
  • Wohnflä­chen­be­rech­nung für jede Wohnung
  • Anfer­ti­gung Messungs­nach­weis und Tabelle mit ermit­telter Wohnfläche pro Wohnung

Wohnge­bäude Terminal 11 auf dem Flugfeld Böblingen – 143 Wohnungen
Liesel-Bach-Straße, Böblingen

  • Aufmaß Wohnfläche aus CAD-Planung für 143 Wohnungen
  • Nachweis Wohnfläche mit zusätz­li­chen Festle­gungen für alle Wohnungen in Tabellen und Plänen
  • Örtli­ches Kontroll­aufmaß nach Fertig­stel­lung für 15 Wohnungen
  • Wohnflä­chen­nach­weise in Plänen und Tabellen
  • Dokumen­ta­tion von Abwei­chungen zur Voraus­be­rech­nung aus CAD-Planung

Wohnung in Dachgeschoss
Hausener Obergasse, Frank­furt am Main

  • Vermes­sung der Dachwoh­nung und Nachweis Wohnfläche (Mietfläche) nach der Wohnflächenverordnung
  • Wohnflä­chen­ta­belle mit Berück­sich­ti­gung von Flächen unter Dachschrägen

Heide­garten in Oberursel – 11 Häuser mit 85 Wohnungen
Im Heide­graben, Oberursel

  • Örtliche Wohnflä­chen­ver­mes­sung nach Fertig­stel­lung in 85 Wohnungen
  • Berech­nung und Dokumen­ta­tion nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung für jede Wohnung

Mehrfa­mi­li­en­wohn­haus mit 6 Wohnungen
Arnswalder Straße, Frank­furt am Main

  • Ausmessen der Wohnungen im Hinblick auf Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung
  • Flächen­be­rech­nung und Nachweis Grund­fläche und Wohnfläche für jede Wohnung
  • Anfer­ti­gung Messungs­nach­weis, Berech­nung und Dokumen­ta­tion zur Ermitt­lung der einzelnen Wohnflächen

Wohnung in Dachge­schoss und Spitzboden
Münchener Straße, Frank­furt am Main

  • Aufmaß Wohnfläche in beiden Ebenen nach Fertigstellung
  • Ausfer­ti­gung Flächen­nach­weis zur Prüfung Angaben im Kaufver­trag und für Vermietung

Ausge­wählte Wohnungen
Niedwie­sen­straße, Frank­furt am Main

  • Wohnfläche vermessen für 3 ausge­wählte Wohnungen in Wohngebäude
  • Nachweis von Aufmaß und Berech­nung nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung für jede ausge­wählte Wohnung

Main-Arkaden in Sachsenhausen
Gerber­mühl­straße, Frank­furt am Main

  • Auswahl von 10 Wohnungen (aus 108 Wohnungen) zu Prüfzwecken
  • Örtli­ches Kontroll­aufmaß nach Fertig­stel­lung vor Bezug zur Bestim­mung der Wohnfläche
  • Wohnflä­chen­nach­weise in Plänen und Tabellen für jede aufge­mes­sene Wohnung

Dachge­schoss­woh­nung
Eichen­dorff­straße, Oberursel

  • Wohnfläche Dachge­schoß­woh­nung mit Dachschrägen ausgemessen
  • Wohnflä­chen­plan und Wohnflä­chen­ta­belle erstellt
  • Nachweis auf der Grund­lage der Wohnflä­chen­ver­ord­nung von 2003

Wohnungen in mehreren Ebenen
Zeppe­lin­allee, Frank­furt am Main

  • Flächen der Wohnungen in 4 Ebenen ausmessen
  • Wohnfläche berechnen für jede Wohnung
  • Flächen der Wohnungen nach 2. Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) nachweisen

Wohnung im Dachgeschoß
Mander­schei­der­straße, Frank­furt am Main

  • Örtliche Vermes­sung der Grund­flä­chen und Wohnflä­chen im Dachge­schoß mit Dachschrägen, Gauben und Balkon
  • Anfer­ti­gung Grund­riss zur Wohnflä­chen­be­rech­nung nach der Wohnflächenverordnung
  • Erstel­lung Tabelle zur Ermitt­lung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Sachver­stän­di­gen­gut­achten Wohnfläche
Wächters­ba­cher Straße, Frank­furt am Main

  • Örtli­ches Aufmaß der Wohnfläche einer Wohnung
  • Sachver­stän­di­gen­gut­achten zur ermit­telten Wohnfläche für Amtsge­richt Frank­furt am Main

Zwei Wohnge­bäude: Harry und Sally
Im Geeren, Frank­furt am Main

  • 87 Wohnungen
  • Örtli­ches Aufmaß zur Bestim­mung der Wohnflächen
  • Wohnflä­chen­nach­weise in Plänen und Tabellen für jede Wohnung und für das Gesamtobjekt

Brook­torkai Hamburg
Baufeld 1

  • 26 Wohnungen im Wohnturm
  • Bestim­mung Wohnfläche vom 1.OG bis 11. OG nach Wohnflächenverordnung
  • Wohnflä­chen­ver­mes­sung aus CAD-Planung
  • Einzel­nach­weise der Wohnfläche für jede Wohnung

Wohnge­bäude WestendDuo
Wöhler­straße, Frank­furt am Main

  • 10 Wohnungen in 5 Geschossen, ca. 650 qm anrechen­bare Wohnfläche / Mietfläche
  • Aufmes­sung nach Fertigstellung
  • Berech­nung und Dokumen­ta­tion der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Grünhof – Quartier A: Mehrfamilienwohnhäuser
Am Grünhof, Hansa­allee, Frank­furt am Main

  • 183 Wohnungen, ca. 16.000 qm Wohnfläche
  • Vermes­sung Flächen­aufmaß, Berech­nung und Nachweis der Mietfläche, Wohnfläche nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung WoFlV

Schil­ler­haus
Schil­ler­straße, Frank­furt am Main

  • 4 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 13.800 qm Mietfläche
  • Flächen­aufmaß und Mietflä­chen nach MF-B und MF-H von der gif
  • Vermes­sung Wohnfläche und Nachweis Wohnfläche nach der II. BV

Dachge­schoss­woh­nung
Simson­straße, Frank­furt am Main

  • Wohnflä­chen­ver­mes­sung und Wohnflä­chen­nach­weis nach der II. BV
  • Aufmaß Grundfl. und Dokumen­ta­tion „Wohnfläche“ nach DIN 277

Wohnhaus
Grill­par­zer­straße, Frank­furt am Main

  • Vermes­sung und Nachweis Wohnflä­chen (Mietflä­chen) nach der Wohnflächenverordnung

Dachge­schoss­woh­nung
Bönstädter Straße, Frank­furt am Main

  • Vermes­sung Wohnfläche und Berech­nung nach WoFlV
  • Aufmaß und Nachweis „Wohnfläche“ nach DIN 277

Wohnung
Niedenau, Frank­furt am Main

  • Wohnungs­ver­mes­sung nach Umbau für Nebenkostenabrechnung
  • ca. 100 qm Wohnfläche, 9 Räume
  • Wohnungs­fläche / Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung

Zwei Wohnungen
Ketten­hofweg, Frank­furt am Main

  • Wohnflä­chen­ver­mes­sung für Kaufvertrag
  • Nachweis Kaufver­trags­fläche nach der Wohnflächenverordnung

Dachwoh­nung mit Dachterrasse
Wolfs­gang­straße, Frank­furt am Main

  • Wohnungs­aufmaß und Wohnungs­fläche für Dachge­schoß und Dachterrasse
  • Flächen­nach­weis zur Prüfung Kaufver­trags­fläche nach der Wohnflächenverordnung

Wohn-, Büro- und Geschäfts­häuser, Neue Stadt­mitte „Am Markt“
Kurt-Schuma­cher-Straße, Unter­ortstraße, Eschborn

  • Tiefga­rage, darauf 3 Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser
  • 1.UG bis 4.OG, 6 Ebenen
  • Für 13 Wohnungen Nachweis Wohnfläche aus Werkplänen, Werkplan­stufe 3, nach der Wohnflächenverordnung
  • Beratung zu unter­schied­li­chen Flächen­de­fi­ni­tionen in der gif-Richt­linie MF-G und in der Wohnflä­chen­ver­ord­nung im Hinblick auf die Möglich­keiten der Zuord­nung von gemein­schaft­lich genutzten Flächen

Wohn- und Geschäftsbebauung
Homburger Landstraße, Frank­furt am Main

  • 72 Wohnungen
  • Örtliche Wohnflä­chen­auf­mes­sung
  • Wohnflä­chen­nach­weise in Plänen und Tabellen für jede Wohnung und als Gesamtübersicht
  • In den Geschäfts­be­rei­chen örtli­ches Aufmaß und Nachweis der ermit­telten Netto­grund­fläche NGF für die einzelnen Ladenbereiche

Wohnungs­größe
Stalburg­straße, Frank­furt am Main

  • Örtliche Vermes­sung der Wohnfläche
  • Nachweis nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung für Ausein­an­der­set­zung Mieter – Vermieter

Wohnung und Mansarde
Leerbach­straße, Frankfurt/​Main

  • Ausmes­sung der Wohnung und Mansarde
  • Nachweis der Grund­flä­chen und Wohnflä­chen nach der Wohnflä­chen­ver­ord­nung, auch für gericht­liche Auseinandersetzung

12 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten
Feldberg­straße, Oberursel

  • Für die 2 Gewer­be­ein­heiten Aufmaß und Dokumen­ta­tion der Netto-Grund­fläche NGF nach DIN 277 für jeweils 2 Ebenen
  • 4 der 8 Wohnungen mit vielen Dachschrägen auf jeweils 2 Ebenen
  • Für alle Wohnungen örtli­ches Flächen­aufmaß der Grund­flä­chen und der für die Berech­nung der Wohnfläche relevanten Bauteile
  • Berech­nung und Nachweis der Grund­fläche und der Wohnfläche für jede Wohnung nach der Wohnflächenverordnung
  • Dokumen­ta­tion der Wohnfläche, Mietfläche in Plänen und Tabellen für Mietver­trag, Heizkos­ten­ab­rech­nung und Nebenkostenabrechnung

Drei Wohnungen
Pfaffen­wiese, Frank­furt am Main

  • Wohnflä­chen­aufmaß für Vermietung
  • Nachweis Grund­fläche und Wohnfläche nach aktueller Wohnflä­chen­richt­linie (WoFlV)

Wohnung im Dachge­schoss auf 2 Ebenen
Schwan­thaler Straße, Frank­furt / M.

  • Wohnfläche vermessen für Miete und Nebenkostenabrechnung
  • Vermes­sung Innen­aufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßer­mitt­lungs­skizze, Flächen­plan und Wohnflächentabelle

Dachge­schoss­woh­nung mit Balkon
Brühl­straße, Frank­furt am Main

  • Mietfläche Wohnung ausgemessen
  • Wohnfläche Dachge­schoß­woh­nung mit Dachschrägen ermittelt
  • Wohnflä­chen­plan und Wohnflä­chen­ta­belle erstellt
  • Unter­lagen Wohnflä­chen­be­rech­nung für Rechts­an­walt und Gericht geliefert

Betreutes Wohnen in 20 Wohnungen
Frank­furter Straße, Franken­allee, Kelkheim am Taunus

  • 20 Wohnungen
  • Örtli­ches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Maßstäb­li­cher Lageplan als Wohnflä­chen­nach­weis für alle Wohnungen

Altbau­woh­nung
Klüber­straße, Frank­furt am Main

  • Örtliche Vermes­sung der Wohnfläche der Altbau­woh­nung mit Winter­garten und Balkon
  • Nachweis von Aufmaß und Berech­nung nach der Wohnflächenverordnung

Einfa­mi­li­en­haus
Tacitu­straße, Frank­furt a.M.

  • Wohnfläche vermessen für Miete und Nebenkostenabrechnung
  • Vermes­sung Innen­aufmaß, Balkon, Terrasse und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßer­mitt­lungs­skizzen, Flächen­pläne und Wohnflächentabelle

Wohnung im Dachge­schoss auf 2 Ebenen
Dambachtal, Wiesbaden

  • Ausmessen der Wohnfläche der Wohnung
  • Vermes­sung der gefor­derten Teilflä­chen nach der Wohnflächenverordnung
  • Innen­aufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßer­mitt­lungs­skizzen, Flächen­pläne und Tabelle zur Ablei­tung der Wohnfläche aus den ermit­telten Grundflächen

Sachver­stän­di­gen­gut­achten zur Wohnfläche
Hausener Weg, Frank­furt am Main

  • Örtli­ches Aufmaß der Wohnfläche einer Wohnung
  • Vermes­sung der gefor­derten Teilflä­chen nach der 2. Berechnungsverordnung
  • Innen­aufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Sachver­stän­di­gen­gut­achten zur ermit­telten Wohnfläche nach der 2.BV für Amtsge­richt Frank­furt am Main

Dachge­schoss­woh­nung
Im Hermes­hain, Frank­furt am Main

  • Mietfläche Wohnung vermessen
  • Wohnfläche Dachge­schoß­woh­nung mit Dachschrägen ermittelt
  • Dokumen­ta­tion als Wohnflä­chen­plan und Wohnflächentabelle

Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung
Kloster­straße, Kronberg im Taunus

  • Örtli­ches Flächen­aufmaß der gefor­derten Grund­flä­chen nach der Wohnflächenverordnung
  • Berech­nung und Dokumen­ta­tion der Wohnfläche

Wohnge­bäude mit 14 Wohnungen
Alten­hö­fer­allee, Frank­furt am Main

  • Wohnflä­chen­aufmaß für jede Wohnung
  • Nachweis Grund­fläche und Wohnfläche nach aktueller Wohnflä­chen­ver­ord­nung (WoFlV)

Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung
Wingertsweg, Rosbach v.d.H.

  • Vermes­sung Wohnfläche vor Ort nach der Wohnflächenverordnung
  • Berech­nung und Dokumen­ta­tion raumweise der Grund­fläche und Wohnfläche

6 Wohnungen
Senefelder Straße, Offen­bach am Main

  • Örtli­ches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Wohnflä­chen­nach­weis für alle Wohnungen nach der Wohnflächenverordnung

Wohnfläche im Dachge­schoss auf 2 Ebenen
Kaiser­straße , Weser­straße, Frank­furt am Main

  • Ausmessen der Wohnfläche der Wohnung
  • Vermes­sung der gefor­derten Teilflä­chen nach der Wohnflächenverordnung
  • Innen­aufmaß, Balkone und Dachschrägen
  • Nachweis als Maßer­mitt­lungs­skizzen, Flächen­pläne und Tabelle zur Ablei­tung der Wohnfläche aus den ermit­telten Grundflächen

17 Wohnungen
Schumann­straße, Frank­furt am Main

  • Örtli­ches Aufmaß der Wohnfläche für alle Wohnungen
  • Wohnflä­chen­nach­weis für alle Wohnungen nach der Wohnflächenverordnung

Wohnge­bäude mit 39 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit
Hedde­rich­straße, Frank­furt am Main

  • Für die Gewer­be­ein­heit Aufmaß und Dokumen­ta­tion der Netto-Grund­fläche NGF nach DIN 277
  • Für alle Wohnungen örtli­ches Flächen­aufmaß der Grund­flä­chen und der für die Berech­nung der Wohnfläche relevanten Bauteile
  • Berech­nung und Nachweis der Grund­fläche und der Wohnfläche für jede Wohnung nach der Wohnflächenverordnung